कुणी घर घेता का घर…

डॉ.युवराज परदेशी:

कोरोनाच्या पार्श्वभूमीवर लागू करण्यात आलेल्या लॉकडाऊनमुळे ठप्प झालेल्या घर खरेदी-विक्रीला चालना मिळण्यासाठी मुद्रांक शुल्कात (स्टॅम्प ड्युटी) निम्मी कपात करण्याचा निर्णय बुधवारी राज्य मंत्रिमंडळाच्या बैठकीत घेण्यात आला. या निर्णयानुसार खरेदी-विक्रीच्या दस्तावरील मुद्रांक शुल्क दि.1 सप्टेंबर 2020 पासून ते दि.31 डिसेंबर 2020 पर्यंत या कालावधीत तीन टक्के, तर दि.1 जानेवारी 2021 ते दि. 31 मार्च 2021 पर्यंत मुद्रांक शुल्क 2 टक्क्यांनी कमी करण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. या निर्णयामुळे घर खरेदीदारांना दिलासा तसेच बांधकाम क्षेत्राला चालना मिळणार आहे. राज्य सरकारने घेतलेला हा अत्यंत चांगला आणि सकारात्मक निर्णय आहे. कोरोनाचे संकट येण्यापूर्वीच बांधकाम व्यवसायाला घरघर लागली होती. लॉकडाऊनमुळे या व्यवसायाचा डोलारा कोसळला आहे. आता या निर्णयामुळे या व्यवसायासह अर्थव्यवस्थेला काही प्रमाणात का होईना गती मिळेल. घर खरेदी करणार्‍या ग्राहकांनाही मोठा दिलासा मिळणार आहे. त्यातून बांधकाम क्षेत्रालाही चालना मिळेल.

गेल्या दोन ते तिन वर्षांपासून रिअल इस्टेट क्षेत्र अडचणीत सापडला आहे. नोटाबंदी, जीएसटी, रेरामुळे आधीच अडचणीत आलेल्या रिअल इस्टेट क्षेत्राचा डोलारा कोरोनामुळे पूर्णपणे कोलमडला आहे. जानेवारी 2019 ते सध्यस्थितीत ऑगस्ट 2020 पर्यंतची आकडेवारी पाहिल्यास घरांची विक्री जवळपास 30 ते 35 टक्क्यांनी कमी झाली आहे. बांधकाम क्षेत्राशी निगडीत प्रॉप टायगरने केलेल्या एका सर्वेक्षणानुसार, देशातील 9 मोठ्या शहरांमध्ये जानेवारी ते मार्च या कालावधीदरम्यान घरांच्या विक्रीत मोठ्या प्रमाणात घट झाल्याचे दिसून आले. यामध्ये मुंबई, पुणे, बंगळुरू, चेन्नई, अहमदाबाद, गुरुग्राम, हैदराबाद, नोएडा आणि कोलकाता या शहरांचा समावेश आहे. महाराष्ट्रातील विक्रीकडे पाहिल्यास मुंबईतील घरांच्या विक्रीतील मागणीमध्ये 14 टक्क्यांची घट नोंदविण्यात आली. पुण्यात 15 टक्के, अहमदाबादमध्ये 36 टक्के, बंगळुरुमध्ये 24 टक्के, हैदराबादमध्ये 39 टक्के, दिल्ली एनसीआरमध्ये सर्वाधिक 73 टक्के तर नोएडामध्ये 26 टक्के घट नोदविण्यात आली आहे. मुंबई व पुणे महानगर क्षेत्रातच जवळपास दीड ते दोन लाख घरे ग्राहकांच्या प्रतीक्षेत आहेत. तर, बांधकाम सुरू असलेली जवळपास तेवढीच घरे पुढल्या दोन वर्षांत तयार होणार आहेत. जळगाव, नाशिक, नागपूर, औरंगाबादसह अन्य मोठ्या शहरांची परिस्थिती यापेक्षा वेगळी नाही. जवळपास सर्वत्र घरांची मागणी लक्षणीयरित्या घसरल्याने या बांधकाम क्षेत्राचे भवितव्य धोक्यात आले आहे. बांधकाम व्यवसायिकांनी हजारो कोटी रुपयांची गुंतवणूक करुन ठेवलेली असताना ग्राहक नसल्यामुळे संपूर्ण पैसा अडकून पडलेला आहे. स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात आलेल्या रोकड टंचाईवर मात करण्यासाठी बिल्डरांनी आता सवलतींचा आधार घेतला आहे.

बहुतांश बिल्डरांनी ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी फ्लॅटवर डिस्काउंट देण्यास सुरूवात केली आहे. बँकांनीसुध्दा कमी व्याजदरात गृह कर्ज उपलब्ध करून दिले आहे. त्यामुळे किमान लॉकडाऊननंतर स्वत:च्या घराचे स्वप्न करणे काहीसे सोपे होण्याची शक्यता आहे. मात्र, त्यानंतरही ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी घरांच्या किंमती आणखी कमी व्हायला हव्यात, अशी भूमिका या व्यावसायिकांनी घेतली होती. त्यासाठी मुद्रांक शुल्कात सवलत आणि जीएसटी माफ करण्याची मागणी राज्य आणि केंद्र सरकारकडे सातत्याने केली जात असताना राज्य सरकारने घेतलेला निर्णय निश्‍चितच दिलासादायक आहे. सध्या देशातले रिअल इस्टेट क्षेत्र अडचणीत असल्यामुळे या उद्योगाशी संबंधित सारेजण धाकधूक अनुभवत आहेत. आजघडीला देशात आर्थिक मंदीसदृश परिस्थिती आहे. लॉकडाऊनमुळे अनेकांच्या नोकर्‍यांवर कुर्‍हाड कोसळली आहे. बाजारपेठेत रोकड रकमेची कमतरता निर्माण झाली आहे. देशाचा आर्थिक विकासदर वाढवण्यासाठी रिअल इस्टेट क्षेत्राची भरभराट होणे आवश्यक आहे. नरेंद्र मोदी सरकारने या क्षेत्रात भांडवल गुंतवणूक करण्याचे ठरवले आहे. ते योग्य असले तरी पुरेसे नाही. कारण महानगरे आणि मोठी शहरे वगळता, बाकी शहरांमध्ये कार्यरत असलेल्या छोट्या कंपन्यांना याचा फारसा फायदा होणार नाही. तज्ज्ञांच्या मते, रिअल इस्टेट क्षेत्रात चैतन्य निर्माण करण्यासाठी योग्य वातावरण निर्माण करण्याची आवश्यकता आहे. त्यासाठी रेरा किंवा रिअल इस्टेट अ‍ॅक्ट, आयबीसी किंवा नादारी व दिवाळखोरी विषयक संहिता यांची सांगड घालावी लागेल. तसे झाल्यास, खोळंबलेले प्रकल्प सुरू होतील आणि त्यामध्ये मुख्यत: विदेशातून भांडवली गुंतवणूक येऊ शकेल. यासाठी धाडसी निर्णयांची अपेक्षा आहे. तसेच आधीच्या काही निर्णयांची फेररचना करण्याचीही आवश्यकता आहे. कारण या क्षेत्राशी निगडीत काही बाबींवर नजर टाकल्यास असे लक्षात येते की, 2018 पासून बिल्डर्स आणि विकासकांवर रेराचा बडगा उगारण्यात येऊ लागला.

आयबीसीच्या केसेसमुळे विकासकांना आणखी फटका बसला. त्यात इन्फ्रास्ट्रक्चर लीझिंग अँड फायनॅन्शियल सर्व्हिसेस घोटाळा बाहेर आल्यानंतर पतपुरवठा आटला. यामुळे बुडत्याचा पाय अजून खोलात रुतला. रिअल इस्टेट क्षेत्रास संकटमुक्त करण्यात यश आल्यास, ग्राहकांचा लाभ आहेच, पण रोजगारनिर्मितीच्या दृष्टीनेही हे क्षेत्र महत्त्वाचे आहे. एकंदरीत देशाची अर्थचक्र पुन्हा फिरवण्यासाठी या क्षेत्राला बुस्टरडोस देण्याची आवश्यकता आहे. काही वर्षांपूर्वी अमेरिकेमध्ये अशीच परिस्थिती निर्माण झाली होती. मात्र त्यांनी सर्वांनी एकत्र येवून ही समस्या सोडवली, त्याचा आदर्श घेण्याची आवश्यकता आहे. याशिवाय सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, कोरोनाला रोखणे अत्यंत आवश्यक आहे. या कोरोनामुळे लागू झालेल्या लॉकडाऊनमुळे परप्रांतीय वा स्थलांतरीत मजुरांपैकी काहींनी आपली गावे गाठली आहेत, यामुळे अनेक बांधकामे अर्धवट स्थितीत आहेत. लॉकडाऊन 100 टक्के हटविल्यानंतरदेखील बांधकाम व्यवसाय लगेच सुरळीत येईल याची हमी कुणीही देवू शकत नाही. कोरोनाच्या पार्श्‍वभूमीवर गुढीपाडवा, अक्षय्यतृतिया व आता गणेश चतुर्थीतीचा मुहूर्त देखील हुकला आता बांधकाम व्याावसायिकांना अच्छे दिन येण्यासाठी दिवाळीपर्यंत वाट पहावी लागणार आहे. या मंदीच्या काळात राज्य सरकारने दिलेला स्टॅम्प ड्युटी कपातीचा दिलासा बुडत्याला काडीचा आधारासारखा आहे.